Cuánto puede subir tu arriendo
En vivienda urbana, el canon solo puede subir cada 12 meses y hasta el IPC del año anterior. Para un reajuste en 2026, el IPC de 2025 fue de 5,10 %. Calcula tu nuevo canon máximo, la fecha desde la que rige y si el aumento que te piden es legal.
Cómo se calculó
Cada paso con su fórmula, los números de tu caso y la norma en que se apoya. Los enlaces llevan al texto oficial o a la fuente del dato.
- Cuándo se puede reajustar15 de diciembre de 2026
15 de diciembre de 2025 + 12 meses
Ver explicación y norma
El canon solo se puede reajustar cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. Desde el 15 de diciembre de 2025, los 12 meses se cumplen el 15 de diciembre de 2026.
Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña) - IPC del año calendario anterior (2025)5,10 %
IPC 2025 (DANE) × 100 %
Ver explicación y norma
El reajuste del año 2026 usa el IPC de 2025 (variación de diciembre a diciembre, según el DANE), hasta el 100 % de esa variación. Fuente: DANE, IPC diciembre 2025, publicado el 8-ene-2026 (Bloomberg Línea).
Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña)DANE · IPC (se abre en otra pestaña) - Canon máximo por IPC$1.576.500
$1.500.000 × (1 + 5,10 %)
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$1.500.000 × (1 + 5,10 %) = $1.576.500, redondeado hacia abajo al peso.
Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña) - Nuevo canon máximo$1.576.500
canon máximo por IPC
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Es el canon máximo por IPC. Aumento máximo: $76.500 (5,1 %).
Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña)Ley 820 de 2003, art. 18 (se abre en otra pestaña)
IPC 2025: 5,10 %. DANE, IPC diciembre 2025, publicado el 8-ene-2026 (Bloomberg Línea) (se abre en otra pestaña)
Supuestos y avisos
- No validamos el tope del 1 % del valor comercial (art. 18) porque no escribiste el avalúo catastral ni el valor comercial. Si los tienes, agrégalos en «Datos opcionales»: el canon no puede pasar de 1 % del valor comercial, que a su vez no puede pasar de 2 veces el avalúo catastral.
- El arrendador debe informar el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que diga el contrato. Si no lo hace, el aumento es inoponible al arrendatario (art. 20).
Lo que dice la ley
Si te cobran más del tope
- El art. 20 permite subir el canon hasta el 100 % del IPC del año anterior, y siempre que el nuevo canon no pase del tope del art. 18. Lo que supere ese límite no es un aumento que la ley autorice (Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña)).
- Puedes objetar por escrito y seguir pagando sin pasarte del límite legal, con soporte de cada pago. La carta de esta herramienta sirve para eso.
- Cuidado: si el aumento sí cumple la ley y fue notificado, no pagarlo es causal de terminación del contrato (Ley 820 de 2003, art. 22 (se abre en otra pestaña), numeral 1). Por eso conviene pagar siempre lo que sí procede.
- Si el arrendador no recibe el pago, puedes consignarlo (Ley 820 de 2003, art. 10 (se abre en otra pestaña)). Si es una inmobiliaria o un arrendador matriculado, la autoridad municipal puede sancionar el incumplimiento de las normas del sector (Ley 820 de 2003, art. 34 (se abre en otra pestaña)).
- La ley no fija una multa específica para el cobro de más en el art. 20. Si insisten, puedes pedir una conciliación o consultar a un abogado inmobiliario.
Si no te notifican el aumento
El arrendador debe informarte el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que diga el contrato. Si no lo hace, el aumento es inoponible: no estás obligado a pagarlo. Pero si lo pagas, no puedes pedir el reintegro alegando solo que no te avisaron (Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña)).
Si es un local comercial u otro uso
La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana. En un local, oficina u otro uso no residencial el canon se reajusta como lo pactaron, sin un tope legal de IPC, y si no pactaron nada el aumento requiere el acuerdo de las dos partes. Quien ocupa un local hace dos años o más con el mismo establecimiento puede tener derecho a la renovación del contrato (Código de Comercio, art. 518 (se abre en otra pestaña)). Esta herramienta no calcula un máximo en esos casos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el arriendo de una vivienda en 2026?
Hasta el IPC del año calendario anterior: para un reajuste en 2026, el IPC de 2025, que el DANE fijó en 5,10 %. Se aplica una vez cada 12 meses y sobre el canon actual (Ley 820 de 2003, art. 20). Un canon de $1.500.000 puede pasar, como máximo, a $1.576.500.
¿Cuándo se puede subir el canon?
Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio: se cuentan desde el inicio del contrato o desde el último reajuste (art. 20). Antes de cumplirse esos 12 meses el arrendador no puede subirlo, aunque el contrato diga otra cosa.
¿Qué IPC se usa si reajusto en 2027?
El del año calendario inmediatamente anterior al del reajuste: el IPC de 2026, que el DANE publica la primera semana de enero de 2027. Mientras no lo publique no hay cifra oficial: la herramienta no la estima y te deja escribir el IPC cuando salga.
¿El arrendador tiene que avisarme del aumento?
Sí. Debe informarte el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que diga el contrato. Si no lo hace, el aumento es inoponible: no estás obligado a pagarlo (art. 20). Si pagas el reajuste, no puedes pedir que te lo devuelvan alegando solo que no te avisaron.
¿Qué pasa si me cobran más del tope?
La ley solo permite subir hasta el límite del IPC y del art. 18; el exceso no es lo que autoriza el art. 20. Puedes objetar el aumento por escrito, dejar constancia y seguir pagando sin pasarte del límite legal, conservando los soportes. Si el arrendador insiste, puedes acudir a una audiencia de conciliación o a un abogado; si es una inmobiliaria matriculada, la autoridad municipal puede sancionar el incumplimiento (art. 34). Ojo: si el aumento sí cumple la ley y fue notificado, no pagarlo es causal de terminación (art. 22).
¿Qué es el tope del 1 % del valor comercial?
El canon mensual no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, y ese valor no puede ser más de 2 veces el avalúo catastral (art. 18). Es un límite aparte del IPC: el nuevo canon debe respetar los dos. La herramienta lo valida si escribes el avalúo o el valor comercial.
¿Y si es un local comercial?
La Ley 820 es para vivienda urbana. En un local, oficina u otro uso se reajusta como se pactó en el contrato, sin un tope legal de IPC. Quien ocupa un local hace dos años o más con el mismo establecimiento puede tener derecho a la renovación (Código de Comercio, art. 518). La herramienta no calcula un máximo en estos casos.
¿Puedo acumular los reajustes de años que no cobré?
La ley habla de un reajuste cada 12 meses con el IPC del año anterior al reajuste, y no regula acumular los no cobrados. La herramienta calcula un solo reajuste, el de la fecha que indiques. Si llevas años sin reajustar y quieres ponerte al día, consulta con un abogado inmobiliario.
¿Cómo redondea la herramienta?
Hacia abajo al peso, para que el valor máximo nunca pase del que permite la ley.