Contrato de arrendamiento de vivienda
Responde cinco pasos y mira cómo queda tu contrato antes de pagar. Cumple lo que exige la Ley 820 de 2003: sin depósitos en dinero, reajuste con tope de IPC, término, prórroga, preaviso y entrega de copia en 10 días. El contrato completo en PDF cuesta $14.900.
Lo que revisa el generador
Reglas de la Ley 820 que aplica
- Sin depósitos ni cauciones reales: no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni garantías reales, ni de forma indirecta (Ley 820 de 2003, art. 16 (se abre en otra pestaña)). El generador lo advierte y no lo permite; para respaldar el pago ofrece deudores solidarios.
- Contenido mínimo y término: partes, inmueble, precio, servicios, duración y quién paga los servicios públicos (Ley 820 de 2003, art. 3 (se abre en otra pestaña)). Sin término pactado, un año (Ley 820 de 2003, art. 5 (se abre en otra pestaña)), con prórroga automática (Ley 820 de 2003, art. 6 (se abre en otra pestaña)).
- Reajuste: cada 12 meses, hasta el IPC del año anterior, y nunca por encima del 1 % del valor comercial, que el generador solo informa (Ley 820 de 2003, art. 20 (se abre en otra pestaña), Ley 820 de 2003, art. 18 (se abre en otra pestaña)).
- Preaviso e indemnizaciones: 3 meses por escrito; indemnización de 3 cánones al terminar antes de tiempo (Ley 820 de 2003, art. 22 (se abre en otra pestaña), Ley 820 de 2003, art. 24 (se abre en otra pestaña)).
- Copia del contrato: el arrendador debe entregarla con firmas originales en máximo 10 días; si no, puede ser multado con 3 mensualidades (Ley 820 de 2003, art. 8 (se abre en otra pestaña)).
- Servicios públicos: las garantías que se piden al arrendatario son a favor de las empresas prestadoras, con tope de 2 períodos de facturación (Ley 820 de 2003, art. 15 (se abre en otra pestaña)).
- Subarriendo y cesión: prohibidos sin autorización expresa del arrendador (Ley 820 de 2003, art. 17 (se abre en otra pestaña)).
Qué no cubre
Este generador es solo para vivienda urbana. No sirve para locales comerciales, oficinas ni fincas (allí rige el Código de Comercio, por ejemplo el art. 518 (se abre en otra pestaña)), ni para arrendar una habitación o una parte no independiente de un inmueble. La entrega del contrato es solo en PDF: no incluye archivo de Word. Aunque está redactado contra el texto de la ley, no reemplaza la revisión de un abogado.
Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento de vivienda tiene que ser escrito?
No: la Ley 820 de 2003 dice que puede ser verbal o escrito (art. 3). Pero en ambos casos las partes deben acordar al menos: nombres e identificación, el inmueble, el precio y la forma de pago, los servicios, el término y quién paga los servicios públicos. Por escrito es más fácil probarlo y cobrarlo, porque presta mérito ejecutivo (art. 14).
¿Cuánto dura el contrato si no se pacta un término?
Un año (art. 5). Y se prorroga en iguales condiciones y por el mismo término inicial si las partes cumplieron y el arrendatario acepta los reajustes legales (art. 6). Sin preaviso escrito de 3 meses, se renueva por un término igual.
¿Puedo pedir un depósito o garantía en dinero al arrendatario?
No. En vivienda urbana no se pueden exigir depósitos en dinero efectivo ni otras cauciones reales (prenda, hipoteca), ni de forma indirecta, por interpuesta persona o en un documento aparte (art. 16). Lo que sí se puede es un deudor solidario o codeudor, y, si el arrendatario paga los servicios públicos, garantías a favor de las empresas prestadoras (art. 15). El generador no incluye depósitos.
¿Cuánto se paga si se termina el contrato antes de tiempo?
El arrendatario que se va antes de que venza el término o una prórroga da preaviso de 3 meses y paga 3 cánones (art. 24, num. 4). El arrendador solo puede terminar sin causa de incumplimiento durante las prórrogas, con preaviso de 3 meses y 3 cánones (art. 22, num. 7), o al vencimiento con una causal y preaviso de 3 meses; si es por su plena voluntad, el contrato debe llevar 4 años y paga 1,5 cánones (art. 22, num. 8).
¿Cómo se reajusta el canon?
Cada 12 meses, hasta el IPC del año anterior, sin pasar del 1 % del valor comercial del inmueble (arts. 18 y 20). El arrendador debe avisar el monto y la fecha por servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal que el contrato diga expresamente. Puedes calcular el máximo con la herramienta de incremento del arriendo.
¿Se pueden prohibir las mascotas?
El contrato puede decir si se permiten o no dentro del inmueble, pero en propiedad horizontal no se puede prohibir el tránsito y la permanencia de mascotas en zonas comunes (Ley 1801 de 2016, art. 117); la copropiedad sí puede prohibir los caninos de manejo especial por decisión de tres cuartas partes (art. 129). La Ley 746 de 2002 fue derogada por la Ley 1801.
¿Sirve para un local comercial?
No. Este generador es solo para vivienda urbana. Un local u oficina se rige por el Código de Comercio (por ejemplo, el art. 518 sobre la renovación) y no tiene el tope de IPC de la Ley 820.
¿Qué recibo si compro el contrato y en qué formato?
El contrato completo con cláusulas numeradas, firmas (y huellas si las pides), el anexo de inventario y una guía de fechas clave, en PDF. No incluye archivo de Word. La vista previa y las validaciones son gratis; el texto completo de las cláusulas se genera solo al comprar. No reemplaza la asesoría de un abogado.